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房市泡泡龍,那個地區比較大尾?

政府打房之後,市場量縮價不跌。難道房地產真的是永遠不敗的經典款投資項目?位於所得天平左邊99%的小市民註定望屋興嘆?

人口和房價究竟有沒有關係?是人口增加導致房價上漲,還是房價過高反而會把居民趕跑? 

城市格局》曾經分別探討過大台北地區的人口房價趨勢,我們這次將資料更新至2011年(人口為2011年年底統計、房價則為第三季的統計),並將兩者同時分析。

國外的研究並沒有結論。有些學者發現房價對人口流動是「拉力」,因為高房價意味著該區的生活品質較好,因此很多人會想搬進去;但是另外也有研究發現房價是「推力」,房價上漲的結果是造成人口外移。



我們這次製作了大台北各行政區歷年的人口數與住宅平均房價的動態趨勢如下圖(Flash圖,用蘋果裝置的讀者抱歉啦!)。



這圖有點複雜,但若能耐心看懂,則能發掘出許多重要的趨勢。橫軸是各地區的平均房價(元/坪),縱軸則是該區的人口數,而點擊圖下方的播放鍵,將能看到從2004年到2011年的人口和房價動態趨勢變化。越接近右上角的行政區,代表房價高、人口也多。反之,越往左下角,房價越低,人口也越少。

在播放這部「台北發展史電影」三遍之後,我們突然領悟到:

  1. 在過去數年內,台北的人口沒啥成長,但是房價卻一路往上衝衝衝。(大多數的點都是隨著時間演進而平行向右移動)。
  2. 以房價來看,部分地區從原本的中段班,突飛猛進,躍升為前段班,例如台北市的中正、信義區。
  3. 有些地區卻原地踏步,人口和房價都沒有太大變動,例如新北市的三芝、深坑和八里區。
  4. 在過去五年內房價爆衝的地區包括新北市新莊和永和區,平均單價翻了一倍。而漲幅超過八成的則有三重、板橋、中正、信義、南港以及天龍國裡的天龍區(大安區)。
  5. 人口激增的則是林口(39.4%)、三峽(15.6%)、淡水(13.0%)和樹林(10.7%) ,但是這幾區的房價則散落於中段與後段班。
延伸閱讀:
  1. 最近十年間台灣人口遷移的趨勢
  2. 台北房地產泡沫距離破滅還有多久?

更多精采分析,請看《城市格局》部落格。



有錢沒錢買個房子好過年,但現在房價連有錢人都買不起了,選擇天龍國以外的房子,倒是一個購物的捷徑。

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